全球熱文：丈夫私下出售夫妻共有房產 法院：擅自出售構成違約應擔責

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羊城晚報全媒體記者 董柳

夫妻一方未經另一方同意擅自處分共有財產構成違約的，另一方是否應當承擔違約責任？近日，廣東省高級人民法院官方微信公眾號“裁判者說”欄目公布了一宗這樣的案件，法院旨在通過該案說明：夫妻一方未經另一方同意處分共有房屋構成違約的，應按約定承擔違約責任；另一方不知情且未收到、使用購房款的，無需擔責。

在該案中，被告李某（男）、黃某（女）系夫妻關系。2019年12月中旬，原告李某某與被告李某簽訂《房屋買賣合同》，甲方為李某、黃某，乙方為原告李某某，主要約定：原告購買被告位于某小區的涉案房屋，房屋總價為52.5萬元；原告先付購房首付款37.5萬元讓被告還清欠銀行的房貸，雙方辦理過戶手續后再由原告一次性付清尾款15萬元；如被告中途違約，則必須退回已付購房款并加上購房總額的30%賠付給原告。

合同簽訂當天，原告依約向被告李某支付了首付款，但李某未依約到銀行還清涉案房屋的銀行貸款，經原告多次催促仍不履行約定的義務。原告遂將李某、黃某夫妻二人一并起訴至法院，請求：解除雙方簽訂的案涉合同，二被告共同退回購房首付款37.5萬元及支付違約金15.75萬元。

涉案房屋登記在李某、黃某二人名下，為其二人共同共有。庭審時，原告確認黃某未在案涉合同上簽名及捺印，甲方處簽名及捺印均為李某所為。

韶關市仁化縣人民法院審理認為，案涉合同為原告與被告李某二人的真實意思表示，該合同對其二人具有法律約束力。但涉案房屋系李某及黃某夫妻二人共同共有，黃某未在案涉合同上簽名及捺印，亦不予追認，故李某出賣涉案房屋屬無權處分，且原告也沒有提交證據證實黃某知情并收到或使用了其支付的購房首付款，因此，案涉合同對黃某沒有法律約束力。遂判決解除原告與李某簽訂的案涉合同，李某償還原告購房首付款37.5萬元及違約金15.75萬元。宣判后，雙方均未提起上訴。

那么，如何規避夫妻共有房產交易風險？韶關市仁化縣人民法院法官秦艷華說，夫妻共有房產是夫妻共同財產中重要的組成部分。現實生活中，夫妻一方擅自出售共有房產的行為屢見不鮮，也引發了很多社會矛盾。因此，購房人欲購買此類房產時應當注意審查房屋的權屬情況，如發現是夫妻共有房產時，簽訂房屋買賣合同應要求賣方夫妻雙方共同到場簽名并出示結婚證；其中一方若因故無法到場的，也應出具合法有效的書面授權手續，以有效規避由此引發的交易風險。否則，像本案案情一樣，根據民法典第三百一十一條的規定，購房者善意購買、支付合理對價并已辦理不動產登記，才能取得該房屋的所有權。因此，雖然案涉《房屋買賣合同》有效，但只在賣方（丈夫）和買方之間有約束力，且合同雙方也只是債權行為，原告并不能以此強制要求未簽訂合同的妻子一起辦理產權過戶登記手續，如此一來，原告簽訂《房屋買賣合同》的合同目的顯然是無法實現的。

法院表示，夫妻共有房產是家庭財產的重要組成部分，也是房地產交易市場上常見的買賣標的。由于此類房產的賣方存在特殊的身份關系，買房人在交易過程中很容易忽視對賣方交易資格的謹慎審查，從而為爭議的發生埋下隱患；一旦發生爭議，不僅會讓買房人遭受損失，也影響正常的房產交易市場秩序。本案中，丈夫未經妻子同意，擅自將夫妻共有房產出售，顯屬無權處分行為，但買方屬于善意購買且支付了合理價格，因此，法院判決案涉合同有效，丈夫獨自向買方承擔不能過戶的違約責任。本案的處理結果既保障善意買方的合同權益，也有效規避夫妻共有房產的交易風險。

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關鍵詞： 共有房產 房屋買賣合同 違約責任