法律公益診所 | 對物業公司提供的服務不滿意，能拒交物業費嗎？-每日信息

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法律公益診所丨物業公司提供的服務我不滿意能拒交物業費嗎？《法律公益診所》欄目由羊城晚報社、北京師范大學刑事法律科學研究院、廣東省律師協會、北京企業法律風險防控研究會聯合主辦，免費提供法律咨詢，歡迎廣大讀者來信咨詢法律問題，郵箱flgyzs@126.com

本期主持：羊城晚報全媒體記者 張豪 董柳

海報設計：羊城晚報全媒體記者 陳倩

咨詢人：張先生

我是廣州黃埔某小區的業主，小區2019年10月份收樓，至今3年時間，我們樓層共兩部電梯，電梯三番五次檢修，經常圍蔽維修，業主要求物業更換電梯，但遭到物業的拒絕。除了電梯問題外，小區還有很多日常問題，物業都做得不好。請問一下律師，物業公司提供的服務我不滿意能拒交物業費嗎？

解答人：北京市盈科（廣州）律師事務所律師黃澤宇

很多業主對小區的物業管理服務不滿意，在覺得自己的權利受到侵犯后，往往第一反應就是不交物業費，但是往往業主拒交物業費的理由是不能得到法院支持的，反而可能出現業主被物業公司起訴要求補交物業費甚至支付違約金的情況。

民法典第九百四十四條規定：“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。”根據上述規定，物業公司依據物業服務合同提供物業服務的，業主都需要繳納物業費，不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付。因此，業主是否能夠以拒交物業費的方式行使自己在物業服務合同中的抗辯權，是需要結合物業服務質量是否達標、是否符合合同約定等因素，具體情況具體分析。由于物業服務合同的內容主要是提供公共服務，包括小區公用設備維護、小區環境、安保等全方面的綜合服務，具有無形性、服務內容多樣性、公共性、業主需求差異性等特性，所以將物業服務做到盡善盡美的現實難度較大，有不盡如人意的地方實屬客觀情況。而因業主與物業公司簽訂的物業服務合同對雙方具有約束力，故很多時候即便物業服務存在一定的問題，物業公司事實上只要完成了一定的物業服務，業主也是不可以拒付所有的物業費的。

但是，如果物業公司所提供的物業服務存在違反法律法規、安全保障明顯不到位等重大瑕疵情形的，物業費是可以適當減免的。同時因物業服務瑕疵導致業主所受到的損失，業主也可以要求物業公司進行賠償。例如：小區門禁損壞后物業未及時修復，小區安保巡檢不到位，或雖設有錄像監控設備但監控損壞缺失等原因，導致業主財物被偷竊的，則可以認為物業公司在小區安全保障方面明顯管理不到位，為合同履行中的重大瑕疵情形，可以因此減免業主的物業費。本律師建議，如果業主對現有的物業公司不滿意，可以向小區業主委員會反映，由業主委員會督促物業進行整改；在要求物業公司整改無果的情況下，可以到當地房地產行政主管部門進行投訴，也可以向法院起訴。起訴時，業主需要向法院提供物業公司服務不到位的證據。所以，業主在平時要注意收集保留照片、視頻等可以證明因物業服務瑕疵造成自身損失的證據。

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