城市更新N部曲之75：“兩舊一村”要不要標準化？

春節過完了，是時候回到工作中來。

單就上海的建設領域而言，規劃下一年工作首當其沖的是【下一個風口是什么】？目前看來上海的下一個建設周期或波段將聚焦兩舊一村。

其實早在2022年7月，“上海歷史性地為中心城區成片二級舊里以下房屋改造這項持續30年的民心工程、民生實事畫上圓滿句號。但同時，上海還有許多零星二級舊里以下房屋、不成套舊住房以及“城中村”，居住其中的市民改造意愿強烈”。

(資料圖)

騰挪順理成章，騰挪早有端倪，騰挪勢在必行。

一、由外而內：從美麗家園到兩舊一村，從美顏到塑形的背后

拋開技術層面的專業討論，站在市民的角度和立場，第一反應是需要翻篇：這不是美麗家園還如火如荼么，怎么又“兩舊一村”了呢？

其實，兩項所針對的改造范疇有所不同，但這看起來的關公戰秦瓊也并非絕對不可同日而語：既然兩者的底色不同，那么改造方向應該也有所不同，換句話說——美麗家園過程中的經驗和教訓，是否可以在“兩舊一村”中順勢而為地予以有揚有棄呢？

至少從美麗家園的市民體驗而言，最大的變化是建筑外墻的變臉，雖然也有N多“在看不見的地方著力”，但美麗——首當其沖也恰如其分。相比而言，居住條件更差、配套設施更落后、安全隱患更明顯、改造難度更大的“兩舊一村”，美顏雖然也是必不可少的步驟，但是強化內部肌理的正骨、調理、活血、塑形似乎更加急人所急。

從政府工作的步驟和計劃來看，兩舊一村將分三步走：

第一步，到2025年，全面完成中心城區近40萬平方米的零星二級舊里以下的房屋改造，基本完成有一定安全隱患的“小梁薄板”的房屋改造；第二步，到2027年，全面完成“小梁薄板”改造，完成中心城區周邊的城中村改造項目；第三步，到2032年，全面完成不成套職工住宅改造，全面完成城中村的改造項目。

可以說，“兩舊一村”的由內而外，恰是從美麗家園到“兩舊一村”的由外而內。

總之，未來十年&兩舊一村！

二、由公而私：站在“居民最大資產的保值增值”角度做更新

表面上看來“形象更不堪”的兩舊一村，為什么要提出由內而外或者說“內部整肅重于外部形象”呢？

這是一個出發點的問題。

站在城市管理的立場和角度，兩舊一村是城市更新過程中的一個組團一個堡壘一個剖面，當然需要以攻堅克難的方式予以或解決或改善，但是在“城市更新不許大拆大建”的總綱之下，這些區域也的確面臨著N多不能“一拆了之”的先天阻礙：拆不如修，改造就要盡可能一步到位地予以長效受益。

但，是否可以換位到居于其中者的受眾立場來看問題呢？

他們對“天上掉下來的改造”有何愿景或者說想要達到什么目的呢？

這就需要從房地產（營銷）角度來看：房子特別是上海等一線城市的房子，已經是千千萬萬個市民“一生最貴的資產”，今天尚不能離開這個“居住條件更差，配套設施更落后，安全隱患更明顯”的地方，不是不愿意而是離不開，所以兩舊一村的改造，對于居于其中的居民而言，其實是一個圍魏救趙的契機：如何通過改造讓自己的房子可以煥然一新，可以實現自身資產的保值增值，從而在流通市場上有可能有溢價有議價權，這是居民的期待，別讓它們最終成了臆想！

畢竟對一線城市而言，購房者是梯級迭代的：兩舊一村的居民若有機會“時間換空間”地搬離其中，后來自有大量的剛需&首置需要在“老破小”和“遠大新”之間做出選擇，試想：一旦“老破小”成了“老舊小”，再附著其本身占位市中心的配套&交通優勢以及（普遍）小面積低總價優勢，作為過渡居住的屬性又將被放大和延長，所以兩舊一村的更新——只要著力點是正確的，技術層面是可行的，真的可以實現對數百萬上海居民的功在當代利千秋。

在變化了出發點之后，很多著力點就會發生微妙的偏移：比如同樣的戶外空間里，綠化帶和車位孰輕孰重的取舍：（選擇）前者代表“施予方而非居住方”，（選擇）后者代表切身利益方，那么兩舊一村改造之后切實想要恩澤的到底是誰？

這個選項就是“你冷”和“你媽媽覺得你冷”之間的差之毫厘謬以千里。

三、由共而個：好看的社區千篇一律，有趣的舊里百家爭鳴

承接了“要綠地還是要車位”的選項，是為了拋磚引玉牽扯出在兩舊一村中勢必會引發糾結和爭議的話題——標準化。

同樣是屁股決定腦袋的立場圍觀：

1、政府立場，當然希望標準化，可以快速推進可以成本控制可以呈現達標；

2、業主立場，標準化也是首選，快速復制快速推進快速委托快速閉合；

3、居民立場，不論什么化，（改造）總比不改好，何況“不患寡而患不均”。

通過上述三者包括城市管理、操作實踐和受眾的三方立場，對標準化的執著程度其實在遞減：

1、城市管理者希望快速完成城市形象的改變是重中之重，否則怎么會有“一年一個樣三年大變樣”的戰略口號呢？

2、業主方其實沒那么絕對：標準化是首選，但是站在品牌樹立的角度，局部個性化做創新創意也未嘗不可，畢竟“打品牌”是可持續市場開拓的差異化路徑。

3、居民其實沒那么復雜精深，秉承著“只要對我有利&反正不要我花錢”的兼而有之，最終朝著“只要對自己的房產保值增值有益”的個人訴求而去！

和標準化針鋒相對的叫做精細化或者個性化。

普遍存在的兩舊一村矛盾，要不要以個性化的方式來解決？

個性化見字如面：一案一策一實施，方案可以更加因地制宜，但是方案定制也不可避免地造成工期、成本、人力的超支，要不要這么做？

站在就事論事的立場，兩舊一村分布在上海不同區域，自然有不同區域的自然資源、風貌特色、區域規劃、產業布局、交通配置、人口疏密等各種不同，標準化勢必“要求同一把鑰匙開萬把鎖”，雖然不極端但也不合理。

標準化和精細化各有利弊，但在局部處縫合也有可能：在每個區域每個版塊樹立一個樣板工程，地方管理者是有動能的，因為這是一個全新的城市更新界面；大方向標準化結合小界面的精細化，可以讓不同的兩舊一村呈現不同的鏡面，最大限度地利用優勢規避短板。

至于市民，在摘掉“兩舊一村”的歷史帽檐之后，還能因地制宜地講出自己新居的特色，不要懷疑賣房者推銷自己的動能和潛力，只是過去他們沒得到機會。

兩舊一村的改造，肯定是上海城市更新的一個重大節點和里程碑。

最終，是“完成了”還是“完成好”，城市界面都會因此而加分。

只是，城市更新最終想要恩澤的是身邊的甲乙丙丁，他們如何評價兩舊一村之于自己的【喜看今昔巨變】，老百姓的口碑是由受益程度決定的。

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