500 萬的房子，外墻就值 50 萬？-全球熱訊

開發商的不透明操作，讓人們對公攤面積的痛恨程度日益高漲。" 取消公攤 "，幾乎成了民間共識。但為什么直到今天，我們還在為公攤面積憂心？

(資料圖)

最近，有關 # 外墻面層均計入建筑面積 # 的話題在社交平臺上被廣泛討論。

起因是 3 月 1 日起實行的新規——《民用建筑通用規范》。新規 3.1.1 條明確規定：" 建筑面積應按建筑每個自然層樓（地）面處外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算。"

這句拗口的專業表述給了輿論以廣泛的揣測空間。有分析指出，以前外墻水平投影面積不被算入建筑面積，以后則將算入，因而會大大增加公攤面積。

由于公攤比例的不透明性，民間呼吁 " 取消公攤 " 的聲音已久。連公攤的 " 鼻祖 " 中國香港，都于 2013 年取消了公攤面積。重慶也早在 2002 年就試點取消了公攤。

如今已經是 2023 年，為何取消公攤一事不僅沒有進展，反而還往回走了呢？

有專家給出了相對積極的解讀。據紅星新聞報道，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就表示：" 從建筑全生命周期管理角度來說，如果外墻計入房屋面積的話，對這部分的投入就會增加，有利于提升房屋的生命質量。"

此言一出，輿論嘩然。網友對此相當不忿：

" 房屋的生命質量？原來，割韭菜是可以上升到用生命和倫理哲學高度的。"

" 質量安全不是開發商應該做到的嗎？消費者自有評判和分辨，如果質量不好，白送都不要。"

公攤面積不僅沒取消，反而還擴大了？

仔細對比新舊規定之后不難發現，在此之前，有 關部門就已經把外墻面積算進了建筑面積里。

2013 年 12 月，住建部發布了《建筑工程建筑面積計算規范》，其中明確定義：建筑物的建筑面積應按自然層外墻結構外圍水平面積之和計算。注意關鍵詞—— " 外墻結構外圍水平面積之和 "。

不過，這項《規范》也明確指出了不計入建筑面積的項目：包括勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻等。

而建筑面積由使用面積和公攤面積組成，外墻結構外表面顯然是用不上的面積，自然要算到公攤里了。這也是輿論將新規解讀為擴大公攤的原因所在。

很多人開始關心，這項新規實施之后，公攤面積能增加多少呢？這可能取決于外墻表面的材料厚度。別小看這層材料，它不是刷層漆這么簡單。

據第一財經報道，有建筑設計從業者測算，一般來說，真石漆墻面厚度在 18-20 毫米，一個總建筑面積為 10 萬平方米的剛需小區，建筑面積大約增加 500 平方米，假設有 1000 戶，則每戶多出 0.5 平方米。

而如果是幕墻外立面，厚度在 200 毫米左右，同樣是 10 萬平方米小區，建筑面積大約增加 3000 平方米，假設該樓盤為豪宅小區，戶均面積較大，總計有 500 戶，則每戶多測算出 6 平方米。

不過近日，住建部對媒體回應，《民用建筑通用規范》會增加公攤面積的說法是誤讀。

目前這項新規主要是針對建筑設計和工程的標準化規定，購房人買房時，房產證上的公攤面積則要由房產測繪部門出具測繪報告進行衡量。測繪報告的出具，則要根據各地發布的《房產面積測算規范》進行。

目前來看，各地的《房產面積測算規范》略有不同，主要是鑲貼塊料面層、裝飾性的幕墻、垛、勒腳等是否計入建筑面積的區別。

也就是說，3 月 1 日《民用建筑通用規范》的發布不會影響到公攤面積的增減，除非《房產面積測算規范》發生調整，后者才是關鍵。

既然叫 " 公攤 "，至少要公開透明

公攤面積的概念最早出現在香港，歷史并不長。

20 世紀 50 年代，中國香港的房屋以整棟銷售為主，這種方式簡單直接，但價格也高，因此成交量低。隨后，香港便出現了按戶出售的售賣模式。但問題馬上出現，樓梯、走廊等公共空間的建設成本由誰來承擔呢？

位于香港尖沙咀的香檳大廈第一個提出了公攤的方式，這樣既可以顯得房屋面積大，又降低了每平米的單價，從而解決了這個問題。此后，更多房產商開始使用這種方式。

與香港毗鄰的深圳，也將公攤引進到當地的房產銷售中。此后，這種模式從深圳輻射到全國其它地區，成為了中國房屋面積計算的主要模式。

但物極必反，各地開始出現開發商以公攤侵害購房者利益的事件。

2006 年，長江實業開發的項目 " 元朗四季豪園 " 開售。交房后業主發現，原本 300 多平方米的洋房，實用面積只有不到 90 平方米，實際得房率僅為 29%，而整個項目的得房率最高也只有 42%。

類似的事件屢見報端，前文提及的青島樓盤也是如此。

花園有多大、走廊有多寬，購房者尚且可以主觀感受到，但墻有多厚，就很難感受到了。如果將來修改《房產面積測算規范》，也將 " 結構外表面 " 算進公攤，開發商能搞的小動作可以更多，比如外墻用很厚的磚，用來防止雨水反濺的勒腳也可以更寬……

開發商的不透明操作，讓人們對公攤面積的痛恨程度日益高漲。" 取消公攤 "，幾乎成了民間共識。

早在 2011 年兩會期間，就有全國人大代表建議取消商品房預售制和公攤面積，與國際接軌。2021 年兩會期間，全國政協委員周世虹提交了一份 " 取消公攤面積 " 的提案；2022 年，全國政協委員洪洋也提案建議取消商品房公攤面積。

" 發明 " 公攤的香港，在 2013 年取消公攤后甚至明文規定，新房銷售必須按照實用面積標注，否則將被罰款 100 萬至 500 萬港幣、判處 3 至 7 年監禁。針對存量房售賣，政府要求賣家提供以 " 套內面積 " 和 " 建筑面積 " 計價的雙份資料。

有專家說，公攤面積較小、實用率較高，并不意味著居住就舒適，電梯間、樓梯間或走廊太小，一梯多戶、沒有避難層等設計，盡管縮小了公攤面積，但居住者的舒適度、安全感也降低了。

但公攤面積不應該與公共空間面積劃等號。大多數國家都沒有公攤面積這個概念，難道國外住宅中就不存在公共空間了嗎？

本質上說，人們呼吁取消公攤，一方面是希望房價的計算能透明一些，另一方面則是因為這部分面積還會影響其他費用的計算，比如物業費、北方的供暖費，這些費用的收取都要按照房屋面積來計算。

誠然，公攤面積的取消，短期內難以實現，但既然具有一定的公共屬性，那么它的范圍、面積都應該明確公開，這樣，公共空間能發揮該有的作用，實用面積也能得到保障。

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