百城二手房價已有96城下跌，政策底后市場底還有多遠？

新房冷寂，二手房市場同樣處境凄涼。今年以來，部分城市二手房掛牌量處于高位，許多業主主動降價以促進成交。

【資料圖】

在武漢，作為當地樓市重要風向標的光谷區域，不少二手房掛牌價明顯下降，最高成交價曾觸及3.6萬元/平方米高位的小區，如今最低至2萬元/平方米；在成都，同小區、同戶型在2022年成交總價為230萬元，今年則跌至190萬元；備受炒房客關注的深圳市場亦如是，2021年掛牌總價觸及820萬元的房源，近期最低成交價降至510萬元，跌幅近4成。

多位受訪人士指出，市場下行期內，部分掛牌的二手房源價格大降或是個例，但房價走低已是普遍現象。中指院數據顯示，7月份，全國百城二手房均價同環比皆有所下降，且跌幅持續擴大；二手房價環比下跌的城市數量也在增加，至7月已達到96個。

近來，監管層發布了一系列支持需求的政策，業內普遍認為，政策底已然到來，房價下行空間已較為有限。但也有觀點指出，未來出臺政策力度大小對市場的影響會非常直接，購房者或將據此作出反應。

有房價接近腰斬

“大概2021年時，這個小區最高成交價達到了3萬元/平方米以上?！币晃晃錆h光谷區的中介告訴記者，名為中建光谷之星的二手房小區近來掛牌跌到了2.3萬元/平方米，跌幅超兩成。武漢光谷區的另一個明星樓盤保利時代，2021年時的最高成交價曾觸及3.6萬元/平方米的高位，如今不少房源掛牌價跌至2.5萬元/平方米，最低的則有2萬元/平方米。

記者從某房企武漢區域人士處了解到，今年市場行情不好，武漢確實有很多人選擇“割肉”換錢，二手房價下降是不容否認的事實。該人士表示，2-3月市場復蘇期過后，二手房就一路向下，近期跟2月份時相比，房價大約有10%-15%的跌幅。

杭州二手房也同樣出現了降價的現象，不少市中心的老小區成交價跌至3萬元/平方米以下。當地中介向記者介紹，出行、生活等均較為便利的朝暉小區，今年成交均價在3.3萬元/平方米左右，較去年有約10%的下降，樓層較差的房源則有不少已在3萬元以內；整體規模較大的景芳小區有房源議價空間可達20萬元，而該小區房源總價范圍在200萬元-300萬元。

備受關注的深圳市場，部分小區二手房降價幅度更為劇烈。位于深圳龍華區的龍悅居主要戶型面積為64平方米，2020年時，該戶型成交總價曾高至750萬元；而在今年7月，該戶型最低成交價低至387萬苑，較三年前大幅下挫近49%。

毗鄰眾多名校的深圳福田區國城花園小區，在2021年時曾有一套44平方米的房源，以1300萬元成交，單價近乎30萬元/平。但近期該戶型的掛牌價已降至900萬元，并有約20萬元談判空間，較高峰時期下降超3成。

事實上，全國各地的二手房價都呈現出下跌的態勢。根據中指研究院百城價格指數，截至今年7月，百城二手房價格已連續15個月環比下跌，7月份二手房價格環比下跌城市的數量已達到96個。

在包括北上廣深、武漢、成都、重慶、杭州、天津等在內的十大城市，中指院調查顯示，7月該十城的二手房均價約4萬元/平方米，同環比皆下降，且跌幅呈擴大的趨勢。

市場持續下行，業主信心也不斷走低。根據諸葛數據研究中心監測數據，7月，重點10城調價房源中漲價房源占比僅10.5%，同環比均收窄，這也是自3月份以來，漲價信心連續下滑的第5個月。重點城市樓市正式進入買方市場。

有對成都房地產市場較為熟悉的地產分析師向記者透露，近期身邊四五個剛需朋友進入了觀望階段?！俺撕诵膮^，成都大部分二手房現階段不存在漲價的可能，未來或許利率還有下降的空間，買房也就不著急了?！?/p>

如此一來，二手房的成交難度又有增加，房源掛牌時間也拉長。從安居客線上數據來看，7月，全國百城各線城市二手房掛牌時長環比加速上漲，其中三四線、二線、一線的掛牌時長分別上漲6.5%、5.4%、4.6%。

“市場底”到了么

房地產市場調整壓力不斷加大，監管層也認定我國房地產市場供求關系已發生深刻變化，指出過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間。

近來，各部委及重點城市也接連表態，予樓市以寬松支持的政策。7月末，住建部表示，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施等。

此后，北上廣深的住建部門紛紛表示將支持剛性和改善性住房需求，業內預計相關政策落地節奏將加快。8月以來，鄭州率先發布了樓市新政，在限售、稅費、貸款等多方面支持需求釋放；南京也隨后公布8條政策，涉及購房補貼、房票安置等。

業內人士認為，當前“政策底”已現。張波指出，7月政策信號對市場的影響是直接的，7月，全國各線城市二手房找房需求熱度在連續回落四個月之后都明顯回升，其中一線城市回升幅度相對最大，為8.4%，其次是二線城市，為5.4%，三四線城市為4.9%。

那么，二手房房價還會繼續跌嗎？有業內人士認為，二手房價繼續下降的空間已較為有限。

上述房企內部的市場研究負責人指出，目前宏觀政策的方向已經逆轉，預計再過幾個月，會進入實質發力階段，市場繼續下行的空間不大。同時，此前疫情之后的市場也較易發生大波動，如2020年3月-6月，因此當下不必太悲觀。不過，個別城市可能仍需注意，當地市場上有大量投資客持有成本較低的房子，仍具有很大的降價空間。

業主的心態也在發生變化。上述地產分析師也觀察到，有業主去年掛牌房源時降價很多，一直想要出手，但最近也不著急了，“現在賣出去沒有什么空間，當下也不著急用錢，就想緩緩”。有杭州當地的中介人士也提及，若業主對賣房資金的投資去向安排尚不明確的話，降價賣房的動力就會明顯不足。

不過，也有業內人士仍不算樂觀，后續要看政策力度。建誠智庫負責人苑承建認為，隨著近期中央的一系列表態，購房者的觀望情緒實則有所加劇，等待政策出臺、觀望政策的力度和方向，如果不盡快在關鍵政策上有所調整的話，市場的信心仍舊無法建立，市場仍將會面臨較大壓力。

張波也指出，雖然更多政策將在一二線出臺的信號已經非常明顯，但截至目前，絕大部分熱點一二線城市依然沒有實質性政策落地，未來出臺政策力度大小對市場的影響會非常直接。這也是購房者選擇觀望的重要原因所在。一旦大力度政策出臺，市場就極易出現反彈，如僅是利率調整或公積金相關的政策微調，市場的反饋會產生變數，不少購房者或選擇繼續觀望。

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